Kredyty hipoteczne są specyficzną usługą finansową. Mają najniższe oprocentowania i są na najdłuższy okres. Z reguły ich spłata jest rozłożona na kilkanaście bądź kilkadziesiąt lat. Trudno przewidzieć, co w naszym życiu będzie się przez ten czas działo. Być może nasze finanse niewiele się zmienią. A może wprost przeciwnie – będziemy w stanie spłacić zobowiązanie wcześniej.

Wiele osób starających się o kredyt hipoteczny rozważa różne opcje i próbuje przewidzieć swoje możliwości finansowe w przyszłości. Zdając sobie sprawę z tego, że życie układa się różnie, nawet kiedy kredytobiorca jest w stanie płacić znacznie wyższe raty, ubiega się o niższą. To swego rodzaju zabezpieczenie, bufor na wypadek, gdyby sytuacja się pogorszyła. Ale fortuna kołem się toczy i równie dobrze można chcieć spłacić cały kredyt znacznie wcześniej, niż przewiduje to umowa. Rodzi się zatem pytanie, czy to jest możliwe? A jeśli tak to czy opłacalne i czy bank zwróci odsetki?

Ustawa regulująca wcześniejszą spłatę kredytu

W świetle przepisów prawa kredytobiorca ma prawo dokonać częściowej lub całej spłaty kredytu hipotecznego. Reguluje to art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym, gdzie zaznaczono, że można to zrobić w dowolnym momencie. Jednak pojawia się pytanie o to, w jakim stopniu będzie to opłacalne. Podczas podpisywania umowy kredytowej w banku, wśród zapisów jest informacja o tym, że wynagrodzeniem dla banku będzie kwota prowizji i odsetek. Oznacza to, że wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest dla banku nieopłacalna, więc będzie chciał się jakoś zabezpieczyć.

Zapisy ustawy są właściwie odpowiedzią na potrzeby kredytobiorców. Patrząc na statystyki, Polacy biorą kredyt hipoteczny na średnio 26 lat. Jednak zdecydowana większość z nich jest w stanie całkowicie pozbyć się swojego kredytu po 10-13 latach. Dzięki znowelizowaniu przepisów, przedterminowe uregulowanie zobowiązania stało się znacznie bardziej opłacalne.

Szybsza spłata kredytu hipotecznego a odsetki

Jedną z korzyści wcześniejszej spłaty kredytu jest to, że kredytobiorca może szybciej pozbyć się swojego zobowiązania. Nawet jeśli płaci je terminowo, to ono jest i czuje się na sobie pewną presję. Decydując się na ten ruch, można poczuć ulgę i poczucie wolności. Drugą niewątpliwą zaletą jest zwrot odsetek przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego. Za okres, o jaki skrócono spłatę zobowiązania, nie powinny być naliczane koszty i odsetki, o czym mówi art. 39 ustawy o kredycie hipotecznym.

Wcześniejsza spłata hipoteki a opłacalność

Wszystko wygląda bardzo dobrze – kredytobiorca wcześniej reguluje swoje zobowiązanie i oszczędza sporą kwotę na odsetkach i prowizji. W czym tkwi haczyk? Dla banku takie rozwiązanie nie jest ani trochę opłacalne. Patrząc z jego perspektywy, szybsza spłata kredytu hipotecznego wiąże się z utratą sporych zarobków. Im więcej czasu dzieli kredytobiorcę od daty planowego uregulowania kredytu, tym większa strata.

Ponieważ takie jest prawo, bank nie może odmówić odliczenia odsetek, ale instytucje znalazły inne rozwiązanie – rekompensatę. Informacja o niej znajduje się w umowie, więc już na samym początku kredytobiorca może oszacować, czy wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego będzie się opłacać. Jednak bank nie może naliczyć rekompensaty w dowolnej wysokości. Po pierwsze nie może być wyższa niż łączna suma odsetek. Po drugie nie może przekroczyć 3 proc. spłacanej wartości kredytu.

Zasady wcześniejszej spłaty kredytu

Kredyt hipoteczny z możliwością wcześniejszej spłaty może być kuszącą opcją dla kogoś, kto ma nagły zastrzyk gotówki. W zależności od tego, kiedy doszło do podpisania umowy, warunki związane z przedterminową spłatą mogą być inne. Jest jedna graniczna data – 21 lipca 2017 r. – dzień wejścia w życie nowych przepisów. W przypadku umów podpisanych po tym dniu, kiedy miną 3 lata od chwili zawarcia umowy, kredytobiorca nie musi obawiać się dodatkowych kosztów w związku z wcześniejszą spłatą. Jeśli nie minęły 3 lat albo umowa kredytowa była przed 21 lipca 2017 r., to kredytobiorca musi się nastawić na to, że bank będzie naliczać koszty.

W sytuacji, kiedy kredytobiorca dokonał wcześniejszej spłaty kredytu po 3 latach, a pomimo upływu 36 miesięcy od dnia podpisania umowy bank naliczył dodatkowe koszty, można to podważyć. Ponieważ minął określony w ustawie czas, taka decyzja jest bezzasadna i bank musi się z niej wycofać.

Sytuacje, w których wcześniejsza spłata kredytu nie będzie korzystna

Wbrew pozorom na wcześniejszą spłatę kredytu decyduje się wiele osób. Wynika to albo z nagłej poprawy sytuacji finansowej, albo z tego, że kredytobiorca dzięki niskim dla niego ratom zdążył zgromadzić duże oszczędności. W wielu sytuacjach wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może się opłacać i można zaoszczędzić niemałe pieniądze. Równocześnie są sytuacje, kiedy nie jest to szczególnie atrakcyjne rozwiązanie.

Przede wszystkim trzeba dokładnie przeanalizować swoją umowę z kredytodawcą. Może pojawić się w niej klauzula o dodatkowej prowizji, w związku z utraceniem dochodów. Często kwoty te po przeliczeniu są dość wysokie, a wcześniejsza spłata się nie opłaca. To właśnie wspomniana wyżej rekompensata.

Największy problem pojawia się w pierwszych trzech latach od momentu zaciągnięcia kredytu. Wtedy właśnie naliczane są dodatkowe koszty. Bardzo często za spłatę po roku płaci się aż 3 proc. od kwoty spłaty kredytu. Jeśli spłata jest w drugim roku, to banki naliczają 2 proc., a w trzecim 1 proc. Jak już było wcześniej, zgodnie z ustawą po tym okresie kredytodawca nie powinien naliczać dodatkowych kosztów związanych z wcześniejszą spłatą.

Zatem biorąc pod uwagę przedterminowe uregulowanie zobowiązania, najlepiej poczekać, aż miną trzy lata. Wtedy można zaoszczędzić najwięcej.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – krok po kroku

Zakładając, że kredytodawca przekalkulował, co mu się opłaca, jak powinien postępować, by starać się o wcześniejszą spłatę? Przede wszystkim musi się skontaktować z instytucją, z którą podpisał umowę i złożyć wniosek z prośbą o jasne określenie, z jakimi kosztami wiąże się przedterminowa spłata. Najlepiej wnioskować o to, by bank podał, jak wygląda to przy całkowitej spłacie i jak przy częściowej. Decydując się na wcześniejszą spłatę, należy się upewnić, w jakim terminie może być to zrealizowane.

Może się tak zdarzyć, że kredytobiorca ma jakąś nadpłatę. Wtedy trzeba podjąć decyzję na temat tego, czy jej wartość ma obniżyć ratę kredytu, czy skrócić czas kredytowania. Na koniec wystarczy wydać odpowiednią dyspozycję.

Aby uruchomić całą procedurę, składa się formularz, w którym mają się pojawić takie informacje jak dane osobowe i numer konta, z którego kredytodawca ma dostać kwotę pokrywającą kredyt. Trzeba przy tym jasno określić, w jakiej wysokości będzie potrącona spłata. Jeśli jest to nadpłata, to precyzuje się, czy jest to częściowa spłata kredytu, pozwalająca na skrócenie okresu kredytowania, czy termin zostanie bez zmian, ale zmniejszają się raty.

Spłata kredytu przed czasem a Urząd Skarbowy

Kiedy w grę wchodzi operowanie dużymi kwotami, gdzieś po drodze zawsze przewija się Urząd Skarbowy. Nie inaczej jest w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Po tym, jak już spłaci się całe zobowiązanie, a tym samym zakończy umowę z kredytodawcą, bank jest zobligowany do wystawienia rozliczenia kredytu hipotecznego. Należy je przedłożyć w Urzędzie Skarbowy, aby udokumentować dochody. Chodzi tutaj o podliczenie odsetek, kapitału i spłat.

Czy za szybszą spłatę kredytu hipotecznego banki pobierają opłatę?

Jak już było wyżej, bank ma prawo naliczyć prowizję stanowiącą rekompensatę w związku z utratą części swoich dochodów. Opłata dodatkowa może być naliczona, jeśli kredytobiorca chce spłacić kredyt hipoteczny, zanim miną 3 lata od podpisania umowy. Nie jest to jednak równoznaczne, z tym że w każdym banku wygląda to dokładnie tak samo.

Są banki, które niezależnie od tego, czy wcześniejsza spłata kredytu dotyczy całej sumy, czy częściowej, naliczają maksymalną dopuszczoną opłatę, czyli 3 proc. W innych instytucjach wygląda to inaczej w przypadku spłat częściowych i całkowitych, a w jeszcze innych nie pobiera się w ogóle opłaty.

Dla przykładu opłat ani za częściową, ani za całkowitą spłatę nie pobiera się w ogóle w PKO BP i ING Banku Śląskim. W PKO SA i mBanku przez pierwsze 3 lata prowizja za całkowitą spłatę wynosi 3 proc., za częściową w PKO SA wartość jest taka sama, a w mBanku nie płaci się jej w ogóle. W Alior Banku przy jednej i drugiej spłacie jest to 2.5 proc.

Zwrot prowizji i ubezpieczenia

Kolejną kwestią jest ubezpieczenie i różnego rodzaju prowizje. To w dalszym ciągu jest sporne. Patrząc na najnowsze orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE, banki powinny zwracać opłaty początkowe i ubezpieczenie za okres, w którym kredyt będzie przedterminowo spłacony. Powinno się wyliczać wartości proporcjonalnie. Jednak jest to dość świeża sprawa i niekoniecznie kredytobiorca bezproblemowo wyegzekwuje pieniądze. W każdym razie taka możliwość istnieje i myśląc o wcześniejszej spłacie, warto o tym pamiętać.